Ingatlanos újságíróként rendszeresen megkerestek újépítésű lakásokat vásárlók olyan hajmeresztő történetekkel, melyeket ilyen-olyan okokból nem lehetett megírni cikkben – itt viszont megoszthatók az ezekből nyert tapasztalatok.
Nem kérdés, hogy újépítésű lakást venni jóval nehezebb műfaj, mint mondjuk egy használtat, vagy akár családi házat; egész egyszerűen sokkal több időt, energiát vesz igénybe, és kötélidegek kellenek hozzá. Szerintem extra mentális felkészülést igényel mindez Magyarországon, ahol elég hektikusan alakult az építőipar elmúlt 10-15 éve. Ingatlanos újságíróként rendszeresen kaptam megkereséseket kétségbeesett vevőktől, akiknek a történetét aztán mégsem lehetett megírni cikkben, rendszerint azért, mert végül ők maguk hátráltak ki a megjelenésből, mikor rájöttek, hogy a vállalkozó még akkor is könnyen beazonosíthatná őket a történet alapján, ha sem a fejlesztés, sem a panaszkodó lakásvásárló(k) nevét nem írtuk volna ki. Ez természetesen végleg elmérgesítette volna a viszonyt, így a konfrontációt nem merték felvállalni, inkább vártak tovább türelmesen a pénzükre vagy a lakásukra. A tanulságos történetek alapján viszont most összefoglalom, mire érdemes figyelni újépítésű ingatlan vásárlásakor.
1.NE SPÓROLJUK LE A PIACKUTATÁST
Ha más horrorsztorit nem is, de azt az egyet biztosan mindenki hallotta, hogy néhány év óta egy pesti lakóparkban válogatott eszközökkel igyekeznek megszabadulni a vevőktől, hogy magasabb áron értékesíthessék a lakásokat. A vevők ugyanis még az ingatlanpiaci boom előtt szerződtek, majd miután néhány hónap leforgása alatt majdnem megduplázódtak a négyzetméterárak, a cég szeretett volna jobban járni. Az ügy a mai napig nem zárult le, ki a lakása, ki a pénze után fut. A 2016-os boom közben/után minden cégről kiderült, hogyan kezelik a munkaerőhiányt, az építőipari alapanyagok drágulását, és úgy általában milyen viszonyra törekszenek a vásárlóikkal. Érdemes olyan épületben lakást venni, ahol a beruházó és a kivitelező is régi motoros, épületeiket pedig komolyabb panasz nélkül lakják. Kérjük ki annak a cégnek a cégkivonatát, amellyel szerződnünk kellene: ha frissen, erre a projektre alapították, az nagyobb kockázatot jelenthet, mert mi sem egyszerűbb, mint egy ilyen céget felszámolni és eltűnni. Egy komolyabb fejlesztésnél akár négy-ötféle fizetési konstrukció közül is válaszhatunk, a pénzügyi rugalmatlanság is okot adhat tehát a gyanúra. Nézzünk rá a projektfinanszírozásra is: ha kapcsolódik hozzá hitel, esetleg több bank is áll a háttérben, az azt jelenti, hogy pénzügyi szakemberek már átvilágították (és hitelképesnek minősítették) a céget, ráadásul a kivitelezési munkálatok pénzügyi forrása is biztosított (legalábbis részben), ez pedig mind plusz pont. Gyanakodjunk akkor is, ha prémium minőséget ígér a fejlesztés, de alapáron – nem életszerű. Nézzünk körbe, máshol mit és mennyiért adnak. Mindez sok utánajárást, kutakodást igényel, amit egy jól marketingelt és/vagy vonzó fejlesztésnél sokan szívesen kihagynak, de ez nagyon rossz ötlet.
2. NE SPÓROLJUK LE AZ ÜGYVÉDET
A beruházók, fejlesztők, kivitelezők értelemszerűen arra törekednek, hogy minimalizálják a jelen piaci körülményekből fakadó kockázatokat (ami egyébként korántsem egyszerű mutatvány), így viszont ezek a vásárlókra hárulhatnak. Ne spóroljunk az ügyvéden egy ilyen érzékeny helyzetben; pénzbe fog kerülni, de nem annyiba, mintha mondjuk egy komplett vételárrészt buknánk el. Az ügyvédek kb. a vételár 0,5 százalékáért dolgoznak, cserébe több olyan pontot is kiszúrhatnak a szerződésben, ami az egyszeri vásárlónak fel sem tűnik. Például azt is szépen letisztázhatják, milyen vis maior esetek fogadhatók el, az elmúlt években ugyanis ide sorolódott a munkaerőhiánytól az áremelkedésen át az időjárásváltozásig elég sok minden.
3. INFRASTRUKTURÁLIS FEJLESZTÉSEKRE VONATKOZÓ ÍGÉRETEK? EGYIK FÜLÜNKÖN BE, MÁSIKON KI!
Külsőbb területeken, vagy csak egyszerűen kevésbé jól bekötött környéken gyakran hangzanak el fejlesztésekre vonatkozó ígéretek. Lehet, hogy ezeket tényleg belengette mondjuk az önkormányzat, és valóban lobbizhat érte a fejlesztő, de könnyen fordulhat úgy a kocka, hogy nagyobb erők döntenek, és mégis elmarad az infrastruktúra-fejlesztés – vagy ha meg is valósul, nagyon nem úgy, ahogyan arról szó volt. Ilyen sztorikból Dunát lehet rekeszteni, pld. van olyan dél-budai, városszéli lakópark, ahonnan hosszú évek után még mindig csak óránként indul a busz a belváros felé. Olyan helyzet is előállt már, hogy a beígért zajvédő falat nem építette meg a vállalkozó, mert arra hivatkozott, hogy most aztán már tényleg mindjárt a föld alá viszik azt a bizonyos kötöttpályás tömegközlekedési eszközt, ami épp a kert alatt húz el – csakhogy ebből a „mindjártból” az ő hatáskörén teljesen kívül álló okokból jelen állás szerint alsó hangon is tíz év lesz. Vagy válasszunk a lakópark másik végén egy lakást, ha maga a fejlesztés szimpatikus, vagy fogadjuk el, hogy az a bizonyos lakás azért olcsóbb, mert ott megy mellette a vonat.
4. VÁLASSZUNK LAKÁST NAGYON KORÁN – VAGY NAGYON KÉSŐN
A profik (tehát akik már a sokadik lakásukat veszik újépítésűekben befektetőként) nagyon korán futnak egy fejlesztéshez, és szó szerint kimazsolázzák a legjobb fekvésű és elrendezésű lakásokat. Ehhez persze kell mersz, piacismeret, tapasztalat, hiszen ők tényleg tervasztalról vásárolnak lakást. Ezt azok, akiknek legfőbb vagyontárgyuk az a bizonyos ingatlan lesz, érthető módon gyakran túl nagy kockázatnak értékelik, és legalább addig várnak a vásárlással, amíg a fejlesztés a szerkezetkész állapotig eljut. Ilyen esetben érdemes elgondolkodni, nem lenne-e jobb egy már néhány éve átadott lakóparkban lakást venni, hiszen ott már kijöttek a hibák, és jó esetben ki is javították őket, illetve várni sem kell gyerekkel/állapotosan/albérletben/anyóséknál, hogy elkészüljön az a bizonyos lakás.
5. MEKKORA IS AZ A LAKÁS?
Egyik első élményem volt a szakmában pályakezdőként, mikor 2007-ben egy akkor hatalmas durranásnak számító, Király utcai luxusprojekt fejlesztője hívott bejárásra, és az amerikai konyhás mintalakásba lépve büszkén mutatott körbe. Szinte láttam magam előtt a tervrajzot, rajta prímán berajzolva az étkező, a székek, a konyhasziget, a kanapé – csak éppen a valóságban nem fértek el abban a térben. Pedig a megbízott lakberendező próbálkozhatott erősen; az étkezőasztalt hosszában a konyhaszigetnek titulált pultocskához tolta, két széknél többet meg sem kísérelt betenni, a mini, kétszemélyes szófát pedig az egyetlen szóba jöhető falhoz állította, ami így félig belógott az erkélyajtó elé, és tévét biztosan nem lehetett hozzá pozícionálni. Sokan vannak, akik térképet vagy szabásmintát csak úgy tudnak pontosan olvasni, ha ráállnak. Nincs ezzel semmi gond, de aki tudja magáról, hogy ebbe a csoportba tartozik, vigyen el valakit, aki meg tudja ítélni, mi is fér be az adott lakásba. Ugyanis a terveken sok olyan bútort be szoktak rajzolni, amit valójában nem lehet elhelyezni az ingatlanban. Ráadásul az újépítésű lakások méretei csökkentek: míg kb. tíz éve egy egyhálós lakás átlagosan 60, most csak 45 négyzetméter – és ebbe kell ugyanazokat a funkciókat bezsúfolni, plusz újabban a home office-t is. Ez még a profikat is próbára teszi.
6. TÖMÖRÜLJÜNK
Már a fejlesztés elején érdemes Facebook-csoportot létrehoznia a lakóknak, kiépíteni egyfajta riadóláncot. Az egyéni érdekek bármikor felülírhatják (és rendszerint felül is írják) a közösségét, tehát sokat várni ettől sem szabad, de sajnos kialakulhatnak olyan helyzetek, mikor egy emberként kell fellépnie minden vevőnek/lakónak. Ha másra nem, információáramlásra jó lesz a csoport, de ne lepődjünk meg, és ne hibáztassuk a valószínűleg teljes más élethelyzetben lévő, emiatt más motivációkkal bíró szomszédot, ha egy élesebb helyzetben nem meri felvállalni a konfliktus a vállalkozóval.
7. ELLENŐRIZZÜNK, ELLENŐRIZZÜNK, ELLENŐRIZZÜNK
Ősszel az egyik legnagyobb most futó fejlesztés bejárásán mutatta meg nekem az építésvezető, mi a különbség a külföldet is megjárt, illetve a csak hazai elvárásrendszerben edződött szakmunkások igényessége között. A szerkezetkész épületben bolyongva arra hívta fel a figyelmemet, hogy az előbbiekből álló brigád szerszámai példás rendben sorakoztak, környezetük felsöpörve, tisztán várta a következő műszakot (és persze a feladatot is tökéletesen elvégezték). Nyilván nem lehet és szabad általánosítani, de az biztos, hogy egyelőre azokból az építőipari munkásokból van kevesebb, akik hazatérnek. Ráadásul egy építkezéssel mindig sietni kell, szorít a határidő, a munkaerőhiány, az észveszejtően dráguló építőanyagok, szóval érdemes már a kivitelezés alatt megragadni minden ellenőrzési lehetőséget. A kivitelezővel egyeztetve akár az építkezés közben is lehet műszaki ellenőrzést végeztetni. A lakás átvételekor pedig nagyítóval vegyünk végig minden elemet, pl. jól van-e bekötve a hideg-meleg víz, minden csavart betettek-e a kilincsekbe, konyhaszekrényekbe, és nem fognak-e lifegni két nap után, a burkolatokat milyen minőségben rakták fel, oda került-e minden elektromos kiállás, ahová kértük, vagy hogy nem ázik-e az erkély, a lakás, (merthogy sajnos ilyet is láttam már többször). Ha hibát találunk, jótállás keretében kijavítja a vállalkozó – ha mégsem, nyugodtan ösztönözhetjük azzal, hogy elmondjuk: ebben az esetben külsős – és nyilván drágábban dolgozó – szakembert fogunk hívni, a számlát pedig majd benyújtjuk neki.
8. LEGYEN B-TERV A LAKHATÁSRA
Mire is gondolhatnánk akkor, ha a szerződésben úgy szerepel egy teljesítési határidő, hogy semmilyen szankció (kötbér, vagy akár dupla foglalóval történő elállási jog) nem szerepel? Azt sugallja: az eladó ugyan bízik benne, hogy addigra átadja a lakásokat, de azért erre nagyobb összegben nem fogadna. Pedig jó esetben legalább az albérletre elegendőnek kellene lennie a kötbérnek (mondjuk az ingatlan vételárának 0,5 százaléka), mivel a jelenlegi piaci környezetben csúszással még akkor is kell számolni, ha a fejlesztők maguk is egyre elővigyázatosabban állapítják meg a határidőket. Azt is kalkuláljuk bele a várakozási időbe, hogy újépítésű lakásoknál a műszaki átadás után még akár 3-5 hónapig is eltarthat a használatbavételi engedély kiadása, majd a társasház bejegyzése. Tudok olyan pesti fejlesztésről, ami másfél évet csúszott, és egy háromgyerekes család – ahol a tervek szerint a legkisebbnek már az újépítésűbe kellett volna születnie – a nagyszülőknél, egy szobában húzta meg magát, hiszen régi lakásuk árából vásárolták be magukat a projektbe. Ők egyébként még „jól jártak”: mivel a házban mindenki csendben tűrt (nem akarták elbukni a még a boom elején, olcsóbban vett lakásokat) – cserébe bőven a használatbavételi engedély kiadása előtt, lógó vezetékekkel tarkított, vakolatlan falú folyósokkal és még nem működő lift mellett megengedte nekik a vállalkozó, hogy suttyomban beköltözzenek.
+1. VISSZAFOGOTT BURKOLATOKAT VÁLASSZUNK
… és itt nemcsak a tervező szól belőlem, ennek a döntésnek később anyagi következményei is lehetnek. Tavaly pl. egy olyan újépítésű lakás berendezésével bíztak meg, amit még nem lakott senki, az első vásárló ugyanis egy befektető volt, aki rögtön az épület elkészülte után továbbértékesítette az ingatlant. Sajnos anno ő úgy döntött, hogy teljesen más laminált padló kerüljön a nappaliba és a két hálószobába, és az ajtók árnyalata még véletlenül se passzoljon egyikhez sem, ráadásul a fürdőben is egy fautánzatú, és szintén teljesen más árnyalatú hidegburkolat mellett tette le a voksát. Mindez erős alkualapnak bizonyult az ingatlan továbbértékesítésekor. Majd jött a padlócsere, amivel egyébként azért is jól járt az új tulajdonos, mert a burkolat olyan minőségben volt lerakva, hogy néhány felmosás után biztosan felázott volna. Ha benne van a pakliban, hogy néhány éven belül ki- vagy eladjuk a lakást, gyorsabban, jobb áron fog sikerülni letisztultabb, visszafogott színű, egymáshoz passzoló burkolatokkal, mint merész mintájú, nagyon színes, vagy többféle stílust képviselő padlóval, ajtókkal, konyhai- és fürdőszobai falburkolatokkal. Sokakat még az sem tart vissza a kreatívkodástól, hogy egyedibb burkolatok gyakran nem is szerepelnek a kínálatban, egyénileg kell beszerezni őket, a kivitelezők pedig jellemzően nem szívesen vállalják az extra burkolási igények kielégítését.